오늘 포스팅에서는 홈택스를 통해 전자세금계산서 발행 방법에 대해서 부동산 임대사업자로서 상가 또는 오피스텔 임대인으로 임차인에게 월세를 받았을 때 전자세금계산서를 매달 발행하는 방법을 예시로 정리해보았습니다.
부동산 임대사업자로서 오피스텔 또는 상가 임차인이 있을때 홈택스를 통해 전자세금계산서를 매달 발급 해주어야 하는데요, 이게 한달에 한번씩 진행 하다보니까 할 때마다 홈택스 전자세금계산서 발행 방법이 조금씩 헷갈리게 되는 것 같습니다.
이번 포스팅에서는 우선 세법상 세금계산서 발행에 대해 어떻게 정리되어 있는지 정리하고, 임대료 미납일 때 세금계산서 발행을 어떻게 해야하는지도 함께 정리하였고,
그 다음 홈택스를 통해 전자세금계산서 발행 방법을 정리해보았습니다. 참고로 전자세금계산서 발행을 위해서는 아래 준비물이 필요합니다.
1) 세금계산서용 공동인증서 (일반 공동인증서와 다릅니다.)
2) 임차인 사업자 등록증
3) 임차인 이메일주소
은행 홈페이지를 통해 전자세금계산서 발행 방법에 대해서는 앞선 포스팅에서 여기 링크에 정리한 바 있습니다.
세법상 발행 기준, 임대료 미납시 세금계산서 발행
우선 요즘 코로나 팬데믹으로 인해 임대료가 미납되는 경우가 많습니다. 임대인의 경우에도 대출을 받아 운영하는 경우가 많아 임대료가 미납되어 힘든 경우가 많고 이에 따라 미납 시 전자세금계산서 발행 여부에 대해 궁금해하는 경우가 많은데요,
세법상으로는 이와 관련 없이 매월 세금계산서를 발행해야 합니다.
권리의무확정주의에 따라 상가 등을 임대하였으며 그로 인해 임대료를 받을 권리가 확정되었기 때문인데요,
임대료의 수령여부와 상관없이 세금계산서는 발행해야합니다. 보증금이 없는 경우에도 임대료를 받지 못하였다고 하더라도 세금계산서를 발행해야 합니다. (하지만 일반적으로 임대료가 미납되는 경우 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 지급하면서 일시에 세금계산서를 발행하는 듯 합니다.)
세금계산서 발행기간은 발생 월부터 그 다음달 10일까지는 발급을 해야하는데요, 만약 기간이 지나면 건당 가산세가 1%가 붙게 됩니다.
관련 세법은 아래와 같습니다.
(서면3팀-997, 2008.05.19)
사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 「부가가치세법」 제9조 제2항 및 같은법 시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.
(부가-4583, 2008.12.03)
부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임. 다만, 개인사업자의 경우 예정신고기간의 부가가치세는 직전 과세기간에 대한 납부세액의 2분의 1에 상당하는 금액을 납부하고 확정신고 시 납부할 세액에서 예정고지세액만큼 차감하고 납부하는 것임.
폐업신고는 부동산임대업을 더 이상 영위하지 않을 때 하는 것으로, 임대사업장이 일시적으로 공실이어도 부동산임대업을 계속하여 영위하고자 하는 경우에는 폐업신고를 하지 않는 것임.
임대사업자 홈택스 전자세금계산서 발행 방법
그러면 아래와 같이 상가나 오피스텔 등의 임대사업자 홈택스 전자세금계산서 발행 방법에 대해 정리해보겠습니다.
방법은 아래와 같이 매우 간단하다. 참고로 전자세금계산서 발행 방법 설명하기 전에 사전 준비물이 필요한데,
1) 세금계산서용 공동인증서 (일반 공동인증서와 다릅니다.)
2) 임차인 사업자 등록증
3) 임차인 이메일주소
3가지가 필요하면 이 중에서 전자세금계산서용 공동인증서의 경우 일반 개인 공동인증서와 다른 것으로 별도로 사업자등록번호가 등록되어 있고 인터넷뱅킹이 가능한 은행에서 발급받아야 합니다.
전자세금용 공동인증서 발급 방법은 여기 링크에 정리한 바 있습니다.
상가나 오피스텔 등의 임대사업자의 홈택스를 통한 전자세금계산서 발행 방법은 아래와 같습니다.
1. 국세청 홈택스 접속
우선 네이버에서 “홈택스” 를 검색하거나 여기 홈택스 홈페이지 링크에 접속합니다.
2. 전자세금계산서용 공동인증서 로그인 > 조회/발급 > 발급 선택
홈택스에서 전자세금계산서용 공동인증서 로그인후 조회/발급을 선택하면 하단에 메뉴가 나타나는데요, 여기서 발급을 선택합니다.
참고로 홈택스에서 일반 공동인증서로 로그인은 되는데요 발급화면에서 오류가 나타나므로 세금계산서 발급을 위해서는 전자세금계산서용 공동인증서가 필요합니다.
3. 발급 > “건별 발급” 선택
발급 부분을 누르면 다시 아래에 메뉴 항목들이 나타나는데요, 여기에서 “건별발급”을 선택해줍니다.
4. [최초 거래처 등록 필요 시] 전자세금계산서 일반(사업자) > “거래처 관리” 선택
최초 거래처 등록이 필요할 때 (만일 처음으로 월세가 발생되었다면) 거래처를 등록이 필요합니다. (거래처 = 임차인)
“공급받는 자” 부분에 거래처 입력/등록를 위해 “거래처 관리” 부분을 선택합니다.
5. 거래처정보 관리 > “건별 등록” 선택
아래와 같은 화면이 나타나면 (임차인) 거래처 등록을 위해 “건별 등록” 부분을 눌러줍니다.
6. 거래처정보 건별등록 > 거래처 정보 입력 > 등록하기
거래처 사업자등록번호와 상호명(법인명) 그리고 대표자명 등 필수사항을 입력한 다음 등록을 진행하면 아래와 같이 거래처 정보 등록 확인창이 나타납니다.
7. 건별 등록 > 거래처 조회 > 거래처 선택
다음 화면에서 “건별 발급”을 눌러 다시 초기 화면으로 돌아가서 “거래처 조회”를 선택하면 아래와 같이 등록한 거래처정보 목록이 나타납니다. 여기서 전자세금계산서를 발급할 거래처(임차인)을 선택한 다음 확인 버튼을 눌러줍니다.
8. 전자세금계산서 발행 상세사항 입력
전자계산서 발행을 위한 상세사항을 입력합니다. 우선 발행 날짜와 공급가액, 세액을 입력해야하는데요, 아래 사항은 꼭 유의하여 입력합니다.
- 작성일자 : 자동적으로 오늘날짜가 되므로 변경하지 않아도 됨
- 월/일 : 하단의 월/일은 작성일자와 똑같이 해도 됨
- 품목 : 임차료의 경우 “해당 월 임차료” 라고 적음
- 부가세를 제외한 “공급가액”을 적으면 “세액”은 저절로 계산 되어 삽입됨
- 임차료에 대해 영수증을 발급하는 것이므로 “영수”를 체크하는데 만약 미납 상태라면 “청구”를 선택
- 전자세금계산서 발송을 위해 이메일을 공급자(본인 이메일), 공급받는자(임차인 이메일) 모두 입력해주어야 함
9. 전자세금계산서 발급 > “확인” 선택
아래와 같이 전자세금계산서 발급 화면이 나타나는데요, 여기에서 전자세금계산서 발행에 대한 상세 내용을 확인한 다음 확인 버튼을 눌러줍니다.
9. 전자세금계산서 발행 확인 (임대인/임차인 메일 발송)
마지막으로 전자세금계산서가 임대인/임차인 메일로 발송됨을 알리는 팝업창이 뜹니다. 아래와 같이 승인번호와 함께 이메일 발송여부가 확인 팝업창에 나타납니다.
위와 같은 방법으로 홈택스를 통해 전자세금계산서 발행이 가능합니다. 전자세금계산서 목록조회를 하면 아래와 같이 전자계산서가 제대로 발행 되었는지 확인할 수 있습니다.
마지막으로 꼭 유의할 점은 발급기간이 지나버리면 앞서 설명한 바와 같이 가산세가 발생된다는 점 입니다. 세금계산서 발행기간은 발생 월부터 그 다음달 10일까지는 발급을 해야하는데, 이 기간이 지나면 건당 가산세가 1%가 붙습니다.
일반적으로 임대료가 미납하는 경우 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 지급하면서 일시에 세금계산서를 발행하는데, 세법상으로는 매월 세금계산서를 발행해야 한다는 점은 꼭 유의 해야합니다.